Bất ngờ với mức độ tăng giá đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh

Giá đất nền ở một số khu vực vùng ven TP HCM như Đồng Nai, Long An đang có tốc độ gia tăng chóng mặt, có những vị trí tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần trong vòng chưa đến một năm.

Trước khi cơn sốt đất bùng tổ tại khu vực vùng ven TP HCM thì bảng điều chỉnh việc tách thửa đất nền đã được ban hành bởi UBND tỉnh Đồng Nai. Theo thống kê của Văn phòng Đăng ký đất đai địa phương thì đến quý II năm 2017 có khoảng 5 nghìn hồ sơ với nội dung xin tách thửa phải tạm ngừng giải quyết, chờ kiểm tra và ban hành quy định mới.

Hiện trạng cấm thực hiện tách thửa đã gần như làm đóng băng thị trường đất nền trong cả vùng giáp ranh TP HCM. Tuy nhiên, cũng chỉ các dự án phân lô đang dỡ dang phải chịu ảnh hưởng, những dự án được thực hiện bài bản vẫn tiếp tục nhộn nhịp, giá cả đột tăng mạnh.

Thời gian qua, dự án Richland City tại Đồng Nai với diện tích 21,5 ha đã được đưa vào thị trường với giá ban đầu nằm trong khoảng 416 triệu đồng đang trong đà tăng giá. Và hiện tại, hầu hết đất nền thuộc dự án được mua bán với mức giá chênh lệch khá cao, lên đến 600 triệu đồng một nền.  Như vậy, mức độ tăng trưởng đạt ở ngưỡng 200 triệu đồng.

Bên cạnh đó, khu đô thị Long Hưng trực thuộc TP Biên Hòa (gần tuyến metro, đoạn nối TP HCM với Bình Dương, Đồng Nai) đã bán hơn 300 nền đất. Chỉ tỉnh giai đoạn 6 tháng đầu năm thôi thì đã có trên 1000 cuộc trao đổi hoàn tất. Đồng thời, giá cả đất đai thuộc dự án cũng gia tăng chóng mặt. Nếu đem ra so với giá đất nền ở đợt đầu thì cò thể thấy con số chênh lệch khá lớn, ban đầu chỉ từ 6 đến 7 triệu đồng/m2, giờ đã tăng lên đến mức 12 triệu đồng/m2.

Khu-do-thi-watefrontcity(6)

Toàn cảnh khu đô thị Long Hưng, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Trong lúc này, đất đai của nhiều dự án ở Long An (nằm ở khu vực giáp với TP HCM ) cũng có chiều hướng tăng giá mạnh. Nổi bật nhất là dự án Cát Tường Phú Sinh thuộc Đức Hòa, Long An.Giáp ranh với TP HCM, đi qua các huyện Củ Chi, Hóc Môn và có diện tích rộng lớn, ước chừng 107 ha nên giá đất nơi đây cũng tăng gấp 2 lần sau gần 1 năm mở bán.

Từ tháng 8 năm 2016, dự án này được chào bán với giá tầm trung, chỉ khoảng 3 triệu đồng một m2, những vị trí đẹp cũng nằm trong khoảng 4,2 triệu đồng 1 m2. Hiện tại, giá mặt bằng mới đã được thành lập. Theo đó, mức đất nền thấp nhất do chủ đầu tư bán (thị trường sơ cấp) là từ 6 triệu đến 8 triệu đồng một m2, hơn gấp hai lần chỉ trong vòng chưa đến 1 năm. Riêng những nền đất có vị trí đẹp (hướng ra hồ, công viên,…), có số lượng không nhiều nên giá đôi lót tăng vọt lên đến 12 triệu đồng một m2, so với giai đoạn đầu mở bán tăng gấp 3 lần.

Tương tự, một dự án khác cũng có giá cả tăng cao, mặc dù tỷ lệ có phần khiêm tốn hơn, đó là Saigon Village (nằm trong tỉnh Long An, địa phận giáp với thành phố, đi qua tuyến Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè). Trước năm 2016 giá bán nền đất của dự án này chính thức được tung ra là 6 triệu đồng một m2. Chỉ trong vài tháng, từ quý II năm 2016 con số này đã vọt lên đến 7 triệu đồng một m2. Riêng ở thị trường thứ cấp thì các chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua đi bán lại dự án này ở ngưỡng 7,5 triệu đồng một m2. Như vậy, dự án này có mức độ tăng giá nằm trong khoảng 15% đến 20%.

48-2

Dự án đất nền, nhà phố thuộc tỉnh Long An này đã tiêu thụ được hơn 2000 nền chỉ trong nửa năm đầu và đang phấn đấu thực hiện mục tiêu bán ra 4000 nền khác.

Theo đánh giá của Chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa thì giá cả hầu hết đất nền nằm trong vùng giáp với Sài Gòn đang diễn ra thực trạng tăng cao ngoài dự tính. Ông cũng cho biết, ngoại trừ tỉnh Bình Dương không xảy ra biến động lớn thì những khu vực khác như Long An, Đồng Nai, thị trường đất nền đang rất sôi động, giá cả tăng nhanh trong nhiều tháng qua.

Theo nhìn nhận của Ông Nghĩa, tình trạng giá đất tăng mạnh, thậm chí gấp ba lần ở địa bàn giáp ranh cũng đã có tiền lệ vào cơn sốt đất 10 năm trước (2006 – 2007). Thực trạng giá đất nền nhiều dự án tại Long An, Đồng Nai tăng như vậy có khả năng là do chịu ảnh hưởng của cơn sốt đất ở TP HCM vào nữa đầu năm 2017. Ngoài ra, ông cũng không bỏ qua tình huống hạn chế việc tách thửa những hồ sơ mới trong địa bàn Đồng Nai, điều này cũng có thể khiến cho các nhà đầu tư đổ mạnh vào những dự án đã được quy hoạch tại địa phương.

Cũng theo ông Nghĩa, những nguyên do còn lại ảnh hưởng đến đến giá đất trong tỉnh hầu hết chịu sự chi phối của sức hút hạ tầng. Năng lực liên kết của các vùng giáp ranh và thành thị lớn ngày càng được hoàn thiên nên mức độ tăng giá cũng gia tăng. Trong vài năm gần đây, các dự án kết nối hạ tầng ở các vùng phụ cận với TP HCM có dấu hiệu chuyển biến tích cực và dần dần tạo được sức hút lớn cho các chủ đầu tư.

Hơn hết, chỉ trong vòng 2 năm qua, việc tích trữ tài sản nhờ vào việc giao dịch đất nền mang lại hiệu quả lớn hơn so với những lĩnh vực đầu tư tài chính khác càng tạo nguồn động lực lớn cho sự phát triển của dự án đầu tư bất động sản liền thổ này. Nhưng việc giá đất tăng nhanh cũng kèm theo nhiều rủi ro, bất trắc nên các chủ đầu tư cần phải thật tỉnh táo và cần thận.

Ông Nghĩa cho rằng, giá đất gia tăng trong ngưỡng 15% đến 20% một năm là bình thường, đây là con số khá an toàn và hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với mức độ tăng trường quá cao, gấp đôi, gấp ba lần mỗi năm thì cần phải suy xét kỹ lưỡng hơn.

Vì thế, nếu có ý định đầu tư vào vùng đất nền giáp ranh thành phố thì cần phải thật kỹ lưỡng, khảo sát thực tế tại địa phương và tham khảo ý kiến từ các chuyên gia trong ngành trước khi rót tiền vào. Đồng thời, hãy tự đặt câu hỏi cho bản thân để có được nhận định chính xác hơn, đó là: giá mới mặt bằng ở đây có hợp lý không? Đất nền này so với những vùng giáp ranh khác chênh lệch như thế nào? Nguồn vón của bạn có đủ mạnh để đầu tư lâu dài?…. Và chỉ nên rót tiền khi đã trả lời được mọi vấn đề một cách thỏa đáng.