Bong bóng BĐS đã vỡ tung 10 năm trước, 10 năm sau sẽ thế nào?

Hiện tượng sốt đất hiện nay sẽ không đi vào vết xe đổ của 10 năm trước. Vấn đề này chưa thể hình thành bong bóng bất động sản và không có gì đáng lo ngại. Giá thị trường hiện phản ứng rất nhanh, thông minh, không phải như chục năm trước.

bong-bong-bds

Năm 2007, cơn sốt đất trên trên thị trường bất động sản hình thành bởi sự liều lĩnh của giới đầu tư và công cụ đòn bẩy tài chính được sử dụng rất chuyên nghiệp. Nhà nhà người người kinh doanh đất là những nét vẽ tạo nên bức tranh sốt đất thời điểm đó.

Khó xảy ra tình trạng như 10 năm trước

Trước diễn biến của cơn sốt đất nền hiện nay, câu hỏi đặt ra là liệu thị trường có lặp lại kịch bản đổ vỡ của giai đoạn sốt đất 2007 – 2008?

Trả lời câu hỏi này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup cho biết:

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup
Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup

Năm 2018 được coi là năm vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Nếu nhà đầu tư không bắt nhịp thời điểm này sẽ mất cơ hội vàng trong nhiều lĩnh vực không riêng bất động sản.

Năm nay thực hiện cam kết điều khoản WTO, mở cửa thị trường bán lẻ, cho người nước ngoài mua nhà, các yếu tố vĩ mô, yếu tố chính trị, … đều rất tốt. Thông thường, một chu kỳ phát triển của thị trường BĐS từ 7 – 10 năm, thị trường bắt đầu sôi động trở lại từ năm 2015, vậy thời điểm này sẽ ở đâu đó giữa chu kỳ, là thời điểm rất tốt, chưa phải là đỉnh nhưng đang tăng tốc tốt“.

Tiếp tục câu hỏi nói trên, ông Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong một góc nhìn rộng hơn thì thị trường đất nền đang xoay quanh các nhóm đầu tư, đầu cơ, trong khi tỷ trọng mua thực đang hơi ít.

ông Nguyễn Văn Đính Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam

Tôi cho rằng thị trường đang có độ nguy hiểm. Tuy nhiên, người tiêu dùng cũng rất thông minh. Độ ứng xử của các cơ quan quản lý rất tốt, sẵn sàng có chính sách ứng xử kịp thời khi có vấn đề.

Như thị trường Bắc Ninh, những dự án trước khi ra hàng đều có sự thăm dò thị trường, chia nhiều đợt bán, và trong đợt đầu với giá thấp thì lượng ra đến đầu hết đến đấy. Nhưng đến đợt bán 2, tăng giá bán thì giao dịch đã chững lại đáng kể. Tôi đánh giá thị trường hiện phản ứng rất nhanh, thông minh, không phải như chục năm trước, cứ đẩy lên là lao vào mua.

Thị trường chúng ta về bản chất đang có sự ổn định rất tốt. Các thành tố tham gia thị trường đều có sự trưởng thành, kiểm soát nhà nước tốt hơn nên có thể yên tâm việc bong bóng, đổ vỡ ở cấp độ cao là khó xảy ra”, ông Đính nhận định.

Thị trường chưa thể hình thành bong bóng bất động sản

Bình luận về vấn đề này, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay chưa thể hình thành bong bóng bất động sản. Cụ thể, tại các dự án xuyên suốt khắp đất nước ở góc độ cục bộ các địa phương không có gì đáng lo ngại.

ông Dương Đức Hiển - Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam
Ông Dương Đức Hiển – Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam

Theo ông này, hiện nay là thời đại công nghệ thông tin nên việc lan truyền thông tin rất nhanh. Nếu xảy ra bong bóng thì thị trường chỉ vỡ khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, không có giao dịch thì mới là bong bóng.

Làm thế nào giảm tải rủi ro khi đầu tư vào BĐS đặc biệt là đất nền vùng ven?

Ông Hiển cho rằng: “Nhà đầu tư cần phải tìm hiểu cụ thể thông tin dự án, thông tin chủ đầu tư. Nếu là tôi, tôi sẽ làm việc với các môi giới đến từ những doanh nghiệp chuyên nghiệp, có uy tín trên thị trường. Thêm vào đó, các nhà đầu tư phải cảnh tỉnh lại, đừng đi theo bầy đàn, khi bắt đầu đầu tư thì tính chất pháp lý và tiềm năng phát triển trong tương lai phải có cơ sở”.

Trong khi đó, Shark Hưng cho rằng, tính thanh khoản của đất nền tại các thời điểm rất khác nhau. Có thể lên, xuống rất nhanh. Do đó, nhà đầu tư xác định tâm thế hoặc rút rất nhanh nếu không rút được phải chờ đến chu kỳ tiếp theo.

Nên đặt ra một nguyên tắc đầu tư như ở sòng bạc. Mang 100 triệu thì hoặc hết giờ hoặc hết tiền nên đi về, đầu tư cũng như vậy. Hoặc chốt lời, hoặc cắt lỗ, hoặc hết thời gian dự kiến thì thôi. Cần phải có nguyên tắc đầu tư cho bản thân mình“, ông Hưng nói.

Về phía chính quyền, theo ông Đính, để hạn chế tình trạng đầu cơ, gom hàng thổi giá đất, cần phải kiểm soát hoạt động mua bán, các sàn giao dịch, các nhà môi giới không chuyên. Hoạt động này đang bị buông lỏng trong quản lý. Luật quy định môi giới phải được đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề.

Tuy nhiên, công tác quản lý của nhà nước hiện chưa mạnh, mặc dù nghị định 139 mới được ban hành. Bên cạnh đó, cần phải đẩy mạnh công bố những thông tin quy hoạch dự án, thông tin giá thị trường sẽ giúp ngăn chặn được việc đầu cơ giá đất.

Bong bóng BĐS đã vỡ tung 10 năm trước, 10 năm sau sẽ thế nào?
2.5 (50%) 4 votes